Άδειες Ανακαίνισης: Πότε απαιτούνται και πώς εξασφαλίζεστε σε ελέγχους και καταγγελίες

Ένας πλήρης, αντικειμενικός οδηγός βάσει του Ν. 4495/17 για ιδιοκτήτες κατοικιών και καταστημάτων.

Για την πλειονότητα των συνηθισμένων εργασιών ανακαίνισης ενός χώρου, η πολεοδομική νομοθεσία δεν προβλέπει την έκδοση άδειας. Προκειμένου να διασφαλίζεται η πλήρης νομική κάλυψη έναντι οποιουδήποτε ελέγχου, οι οικοδομικές παρεμβάσεις κατηγοριοποιούνται βάσει του ισχύοντος πλαισίου σε τρεις διακριτές βαθμίδες:

1. Εργασίες χωρίς έκδοση άδειας (Άρθρο 30)

• Εσωτερικοί και εξωτερικοί χρωματισμοί (βάψιμο) ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων χωρίς χρήση σκαλωσιάς.
• Αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα.
• Συντήρηση, επισκευή ή διασκευή δαπέδων και επενδύσεων τοίχων (πλακάκια, μάρμαρα, ξύλο).
• Διακοσμητικές κατασκευές, κατασκευή ψευδοροφών, κρυφοί φωτισμοί και καλύψεις σωληνώσεων με γυψοσανίδα.
• Ολική αντικατάσταση των υδραυλικών σωληνώσεων, εφόσον καταλήγουν στα ίδια ακριβώς σημεία (βρύσες, σώματα, λεκάνη) και δεν αλλάζει η διαρρύθμιση.
• Ολική αντικατάσταση των ηλεκτρολογικών καλωδιώσεων, εφόσον καταλήγουν στα ίδια ακριβώς σημεία (πρίζες, διακόπτες, φώτα) και δεν αλλάζει η διαρρύθμιση.
• Τοποθέτηση κλιματιστικών, ηλιακού θερμοσίφωνα και δορυφορικών κεραιών.
• Μικρές επισκευές στέγης ή μονώσεις δωμάτων χωρίς μεταβολή του όγκου του κτιρίου.
• Τοπικές επισκευές και μερεμέτια σοβάδων.

2. Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ)

Εκδίδεται ηλεκτρονικά από μηχανικό και συνεπάγεται υποχρεωτική ασφάλιση των εργαζομένων (ένσημα ΕΦΚΑ). Απαιτείται για:

• Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, κατασκευή εσωτερικών χωρισμάτων (τούβλα, γυψοσανίδα, πορομπετόν) ή ενοποίηση συνεχόμενων χώρων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός.
• Ριζική αναδιάταξη υδραυλικών δικτύων με μεταφορά των σημείων λήψης σε νέες θέσεις (π.χ. μεταφορά κουζίνας ή μπάνιου με σκάψιμο δαπέδων).
• Ριζική αναδιάταξη ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων με δημιουργία νέων γραμμών και μεταφορά σημείων σε νέες θέσεις λόγω αλλαγής χρήσης χώρων.
• Διάνοιξη οπής στην εξωτερική τοιχοποιία για τζάκι, καμινάδα ή κεντρικό σύστημα εξαερισμού.
• Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης (θερμοπρόσοψη) ή διαμόρφωση όψεων με χρήση σκαλωσιάς.
• Κοπή δέντρων σε ιδιωτικό κήπο ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.
• Οποιαδήποτε εργασία προϋποθέτει εξωτερική σκαλωσιά (ικρίωμα).

3. Κανονική Οικοδομική Άδεια

Απαιτείται αποκλειστικά για παρεμβάσεις που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό ή αλλάζουν τη νομική υπόσταση του κτιρίου:

• Εργασίες που θίγουν τον φέροντα οργανισμό: άνοιγμα πλάκας για εσωτερική σκάλα, νέο μεγάλο άνοιγμα σε τοιχίο από μπετόν, ενίσχυση υποστυλωμάτων και δοκών.
• Νομική αλλαγή χρήσης ακινήτου (π.χ. μετατροπή ισογείου καταστήματος σε κατοικία).
• Προσθήκη νέων όγκων: μόνιμο εσωτερικό πατάρι, σοφίτα ή νέος ημιυπαίθριος χώρος.

Όταν οι εκτελούμενες εργασίες καλύπτονται από την προβλεπόμενη ηλεκτρονική έγκριση, η οποία αναρτάται σε εμφανές σημείο του ακινήτου, οποιαδήποτε διαδικασία ελέγχου από τις αρμόδιες αρχές ολοκληρώνεται άμεσα, χωρίς την επιβολή προστίμων, τη διακοπή των εργασιών ή προβλήματα με την ασφάλιση.